Mientras no se
construyan viviendas sociales suficientes y se cambie la ley de arrendamiento
España seguirá ahogada por falta de vivienda
Por Bruno Perera
España corre el riesgo de acostumbrarse a
discutir los síntomas de la crisis de la vivienda mientras deja sin resolver
sus causas. Y eso es precisamente lo que está ocurriendo estos días, con la
atención nacional concentrada en la acampada de la Puerta del Sol y en las
protestas por el precio de los alquileres.
Desde el pasado 26 de septiembre, la Puerta del
Sol se ha convertido en el centro de una protesta que ha terminado ocupando
buena parte del debate político y mediático nacional. Miles de personas han
participado en las movilizaciones y la acampada continúa, mientras el Congreso
ha rechazado los decretos de vivienda impulsados por el Gobierno.
Pero mientras Madrid discute sobre la vivienda,
hay otros problemas que también reclaman atención. Entre ellos está la
situación de Ceuta y la presión migratoria que soporta una ciudad situada en
una posición geográfica extraordinariamente complicada. Una cuestión no debería
hacer desaparecer a la otra del debate público.
El problema
fundamental es sencillo: hay más demanda que oferta
El Banco de España ya advertía que el mercado
español sufría un fuerte desequilibrio entre la creación de hogares y la
construcción de viviendas. En 2024 calculaba un déficit acumulado de unas
600.000 viviendas para el periodo 2022-2025. En su informe más reciente, la
estimación ha aumentado hasta unas 750.000 viviendas de déficit entre 2021 y
2025.
No hace falta ser economista para comprender lo
que sucede cuando muchas más personas necesitan una vivienda de la que el
mercado puede ofrecer: los precios suben.
España, además, está experimentando un
crecimiento demográfico considerable. A comienzos de 2025 había 49,1 millones
de habitantes y más de 6,9 millones de personas con nacionalidad extranjera. El
INE señala que el crecimiento poblacional se está produciendo fundamentalmente
por el aumento de la población nacida en el extranjero. A 1 de enero de 2026
España ya superaba los 10 millones de habitantes nacidos fuera del país.
Eso no significa que la inmigración sea
responsable por sí sola de la crisis de vivienda. Sería una simplificación.
Pero tampoco tiene sentido negar una evidencia económica elemental: cuando
aumenta rápidamente la población, aumenta también la necesidad de hogares, y
esa demanda tiene que ser atendida con vivienda.
El propio Banco de España ha incorporado la
llegada de inmigrantes y la creación de hogares al análisis del desequilibrio
entre oferta y demanda.
El turismo
también compite por una parte del parque residencial
A la presión demográfica se añade otra
circunstancia particularmente importante en España: el turismo.
España es una de las grandes potencias turísticas
mundiales y determinadas ciudades y zonas costeras han visto crecer enormemente
el número de viviendas destinadas a usos turísticos o no residenciales.
El Banco de España estima que en 2025 las
viviendas propiedad de extranjeros no residentes y las viviendas de uso
turístico sumaban conjuntamente cerca de 900.000 viviendas, aproximadamente el
3,3% del parque nacional. En provincias como Alicante y Málaga la proporción
llegaba al 14%. El propio Banco de España advierte de que este fenómeno reduce
la oferta residencial allí donde ya existe escasez y puede presionar al alza
los precios de compra y alquiler.
Por tanto, tampoco resulta razonable culpar
exclusivamente al propietario que alquila una vivienda turística. El fenómeno
responde a una combinación de turismo, rentabilidad, demanda internacional y
falta de alternativas residenciales.
La pregunta correcta debería ser otra:
¿Por qué hemos permitido que aumentara tanto la
demanda residencial y turística sin construir simultáneamente suficiente
vivienda para atenderla?
Y aquí aparece
la gran asignatura pendiente: la vivienda social
España ha construido millones de viviendas
durante las últimas décadas, pero una parte importante de la vivienda protegida
terminó siendo vivienda en propiedad y, con el tiempo, dejó de formar parte de
un parque público permanente.
El propio Ministerio de Vivienda ha reconocido
que durante el periodo democrático se impulsaron alrededor de 2,4 millones de
viviendas desde las administraciones públicas, pero que muchas se destinaron a
la compraventa y no permanecieron como un parque público de alquiler.
El resultado es que España continúa teniendo un
parque de vivienda social muy pequeño comparado con otros países europeos. La
Comisión Europea señalaba en 2026 que España tenía menos del 2% de su oferta
total dentro del parque de vivienda social, frente a aproximadamente el 7% de
media de la Unión Europea, aunque las cifras pueden variar según la definición
utilizada.
El Gobierno español, utilizando una definición
más amplia de vivienda social y asequible, sitúa actualmente el parque en el
3,4%.
Sea cual sea la cifra que se utilice, la
conclusión es difícil de discutir: España necesita mucho más alquiler social
permanente.
No basta con anunciar ayudas al alquiler cada
pocos años. Tampoco basta con poner límites temporales a determinados precios.
Si una familia no puede pagar 1.000 euros mensuales por una vivienda, el Estado
no puede solucionar indefinidamente el problema entregándole una parte de esos
1.000 euros. Porque si la oferta continúa siendo insuficiente, una parte de las
ayudas puede terminar trasladándose nuevamente al precio.
Lo que hace falta es construir viviendas.
Muchas viviendas.
Y mantenerlas como vivienda social durante
décadas.
Pero también
hay que recuperar la confianza del propietario
Hay otra cuestión de la que se habla mucho menos:
el pequeño propietario que tiene miedo de alquilar.
La legislación debe proteger al inquilino
vulnerable, pero también tiene que ofrecer seguridad jurídica al propietario.
Una persona que ha trabajado durante décadas para comprar un piso no debería
tener la sensación de que alquilarlo puede convertirse en un problema difícil
de resolver si el arrendatario deja de pagar.
La actual Ley de Arrendamientos Urbanos permite
determinadas garantías adicionales, pero establece límites: en los contratos
ordinarios de vivienda de hasta cinco años —o siete si el arrendador es una
persona jurídica— esas garantías adicionales no pueden superar dos
mensualidades de renta.
Es legítimo preguntarse si el sistema actual
proporciona suficiente seguridad a ambas partes.
Una reforma sensata debería buscar un equilibrio:
protección efectiva para quien realmente la necesita, pero también procedimientos
rápidos, claros y previsibles frente al impago deliberado.
El propietario no debería verse obligado a elegir
entre dejar la vivienda vacía o asumir un riesgo que considera excesivo.
Porque una vivienda vacía tampoco ayuda a quien
necesita alquilar.
El error de
convertir la vivienda en una batalla entre pobres y propietarios
La solución tampoco consiste en presentar al
propietario como enemigo del inquilino.
La mayoría de propietarios de viviendas no son
grandes fondos internacionales. Hay familias que tienen un segundo piso, una vivienda
heredada o unos ahorros invertidos en ladrillo.
Al mismo tiempo, la mayoría de inquilinos tampoco
son enemigos del propietario. Son trabajadores, jubilados, jóvenes y familias
que necesitan un lugar donde vivir.
El verdadero problema es que el mercado tiene una
oferta insuficiente para una demanda creciente, mientras que el Estado dispone
de un parque social demasiado pequeño para corregir esa situación.
Y cuando la oferta escasea, el precio termina
subiendo.
Ceuta no
debería desaparecer del debate
En este contexto tampoco debería ocurrir que la
crisis de vivienda absorba completamente la atención política y mediática hasta
hacer desaparecer otros problemas nacionales.
Ceuta tiene unas características demográficas,
territoriales y migratorias muy diferentes de las de Madrid, Barcelona, Málaga
o Alicante. La presión migratoria en una ciudad pequeña y fronteriza tiene
consecuencias específicas que merecen ser discutidas con datos y sin consignas.
Una cosa no debería tapar la otra.
España puede hablar de vivienda y, al mismo
tiempo, hablar de inmigración, de Ceuta, de turismo, de alquileres, de
construcción y de seguridad jurídica.
De hecho, debería hacerlo.
Hay que
construir, construir y construir
El Banco de España lleva años señalando que las
medidas aisladas difícilmente resolverán un problema de esta magnitud. Para
acercarse al parque público de alquiler de otros países europeos calculó que
España necesitaría incorporar alrededor de 1,5 millones de viviendas
adicionales al alquiler social.
Eso exige suelo, financiación, permisos, mano de
obra y una estrategia de construcción sostenida durante muchos años.
También exige dejar de cambiar de política cada
vez que cambia el Gobierno.
España necesita un gran pacto nacional de
vivienda que establezca objetivos para diez, quince y veinte años: cuántas
viviendas sociales se construirán, dónde se construirán, quién las gestionará y
cómo se garantizará que sigan siendo sociales.
Y junto a ello una reforma de la legislación de
alquiler que proteja simultáneamente al inquilino y al propietario.
La vivienda no
se arregla con pancartas
Las manifestaciones pueden poner un problema
encima de la mesa. Y la acampada de Sol ha conseguido que la vivienda vuelva a
ocupar el centro de la conversación nacional. Pero ninguna pancarta puede
construir un edificio.
Tampoco se solucionará el problema culpando
exclusivamente a los inmigrantes, a los turistas, a los propietarios, a los
fondos de inversión, a los gobiernos autonómicos o al Gobierno central.
El problema es mucho más complejo.
España ha permitido que la demanda de vivienda
creciera durante años más deprisa que la oferta residencial disponible.
La población ha aumentado. Han aumentado los
hogares. Ha aumentado el turismo. Parte del parque se ha desplazado hacia usos
turísticos y temporales. Y la vivienda social continúa siendo escasa.
Por eso la respuesta tiene que ser igualmente
amplia.
Más suelo disponible.
Más construcción.
Más vivienda social permanente.
Más vivienda de alquiler.
Un tratamiento específico para las zonas
turísticas tensionadas.
Una política migratoria compatible con la
capacidad real de acogida de cada territorio.
Y una ley de arrendamientos que dé seguridad
tanto al que alquila como al que pone su vivienda en alquiler.
Porque mientras no se construyan suficientes
viviendas sociales y no se consiga un mercado del alquiler equilibrado y
jurídicamente seguro, España seguirá dando vueltas alrededor del mismo
problema.
Y mientras los políticos discuten quién tiene la
culpa, miles de españoles seguirán preguntándose algo mucho más sencillo:
¿Dónde puedo vivir y cuánto tengo que pagar por
ello?
Nota
final:
Mientras el conflicto de la Puerta del Sol continúa ocupando buena parte de la
atención pública, Marruecos puede ver cómo el foco se aleja de Ceuta y de la
difícil situación que atraviesa la ciudad.
Mientras
tanto, Ceuta sigue soportando una fuerte presión migratoria. Según las cifras y
estimaciones que se vienen manejando, alrededor de 10.000 inmigrantes en
situación ilegal permanecen todavía en la ciudad tras aquella llegada masiva
que muchos consideramos consecuencia de una estrategia de presión orquestada y ejercida
por Marruecos.
Pero la
cuestión de fondo sigue sin resolverse: ¿quién
debe asumir la responsabilidad de estas personas y de las consecuencias
sociales, económicas y humanitarias derivadas de su llegada?
Ceuta necesita una respuesta que vaya más allá de dejar pasar el tiempo
mientras la ciudad afronta prácticamente en solitario un problema que tiene
también una clara dimensión internacional.
Y hay otra
pregunta que resulta inevitable: si Marruecos organizó, permitió o facilitó la
salida de estas personas hacia Ceuta, ¿por
qué no está asumiendo ahora una mayor responsabilidad en su atención y
manutención, especialmente en cuestiones básicas como
alimentación, ropa y alojamiento?
La situación
está generando en Ceuta una sensación creciente de abandono por parte del
Estado español. Y, al mismo tiempo, está provocando un aumento de la población
de origen marroquí en una ciudad cuya composición demográfica tiene una
importancia estratégica evidente.
Por eso, más
allá de la emergencia inmediata, España debería preguntarse qué consecuencias
puede tener esta situación a medio y largo plazo y si, detrás de las repetidas
crisis migratorias que parecen no tener fin, existe también una estrategia por
parte de Marruecos destinada a modificar progresivamente la realidad
demográfica de Ceuta y Melilla buscando desde el Gobierno marroquí la toma por
la fuerza de ambas ciudades con mayoría musulmana. Algo parecido a la Marcha
Verde se podría repetir en Ceuta y Melilla si España no se enfrenta duramente al
Reino alauita.
