Mientras no se construyan viviendas sociales suficientes y se cambie la ley de arrendamiento España seguirá ahogada por falta de vivienda

 

Mientras no se construyan viviendas sociales suficientes y se cambie la ley de arrendamiento España seguirá ahogada por falta de vivienda

Por Bruno Perera

España corre el riesgo de acostumbrarse a discutir los síntomas de la crisis de la vivienda mientras deja sin resolver sus causas. Y eso es precisamente lo que está ocurriendo estos días, con la atención nacional concentrada en la acampada de la Puerta del Sol y en las protestas por el precio de los alquileres.

Desde el pasado 26 de septiembre, la Puerta del Sol se ha convertido en el centro de una protesta que ha terminado ocupando buena parte del debate político y mediático nacional. Miles de personas han participado en las movilizaciones y la acampada continúa, mientras el Congreso ha rechazado los decretos de vivienda impulsados por el Gobierno.

Pero mientras Madrid discute sobre la vivienda, hay otros problemas que también reclaman atención. Entre ellos está la situación de Ceuta y la presión migratoria que soporta una ciudad situada en una posición geográfica extraordinariamente complicada. Una cuestión no debería hacer desaparecer a la otra del debate público.

El problema fundamental es sencillo: hay más demanda que oferta

El Banco de España ya advertía que el mercado español sufría un fuerte desequilibrio entre la creación de hogares y la construcción de viviendas. En 2024 calculaba un déficit acumulado de unas 600.000 viviendas para el periodo 2022-2025. En su informe más reciente, la estimación ha aumentado hasta unas 750.000 viviendas de déficit entre 2021 y 2025.

No hace falta ser economista para comprender lo que sucede cuando muchas más personas necesitan una vivienda de la que el mercado puede ofrecer: los precios suben.

España, además, está experimentando un crecimiento demográfico considerable. A comienzos de 2025 había 49,1 millones de habitantes y más de 6,9 millones de personas con nacionalidad extranjera. El INE señala que el crecimiento poblacional se está produciendo fundamentalmente por el aumento de la población nacida en el extranjero. A 1 de enero de 2026 España ya superaba los 10 millones de habitantes nacidos fuera del país.

Eso no significa que la inmigración sea responsable por sí sola de la crisis de vivienda. Sería una simplificación. Pero tampoco tiene sentido negar una evidencia económica elemental: cuando aumenta rápidamente la población, aumenta también la necesidad de hogares, y esa demanda tiene que ser atendida con vivienda.

El propio Banco de España ha incorporado la llegada de inmigrantes y la creación de hogares al análisis del desequilibrio entre oferta y demanda.

El turismo también compite por una parte del parque residencial

A la presión demográfica se añade otra circunstancia particularmente importante en España: el turismo.

España es una de las grandes potencias turísticas mundiales y determinadas ciudades y zonas costeras han visto crecer enormemente el número de viviendas destinadas a usos turísticos o no residenciales.

El Banco de España estima que en 2025 las viviendas propiedad de extranjeros no residentes y las viviendas de uso turístico sumaban conjuntamente cerca de 900.000 viviendas, aproximadamente el 3,3% del parque nacional. En provincias como Alicante y Málaga la proporción llegaba al 14%. El propio Banco de España advierte de que este fenómeno reduce la oferta residencial allí donde ya existe escasez y puede presionar al alza los precios de compra y alquiler.

Por tanto, tampoco resulta razonable culpar exclusivamente al propietario que alquila una vivienda turística. El fenómeno responde a una combinación de turismo, rentabilidad, demanda internacional y falta de alternativas residenciales.

La pregunta correcta debería ser otra:

¿Por qué hemos permitido que aumentara tanto la demanda residencial y turística sin construir simultáneamente suficiente vivienda para atenderla?

Y aquí aparece la gran asignatura pendiente: la vivienda social

España ha construido millones de viviendas durante las últimas décadas, pero una parte importante de la vivienda protegida terminó siendo vivienda en propiedad y, con el tiempo, dejó de formar parte de un parque público permanente.

El propio Ministerio de Vivienda ha reconocido que durante el periodo democrático se impulsaron alrededor de 2,4 millones de viviendas desde las administraciones públicas, pero que muchas se destinaron a la compraventa y no permanecieron como un parque público de alquiler.

El resultado es que España continúa teniendo un parque de vivienda social muy pequeño comparado con otros países europeos. La Comisión Europea señalaba en 2026 que España tenía menos del 2% de su oferta total dentro del parque de vivienda social, frente a aproximadamente el 7% de media de la Unión Europea, aunque las cifras pueden variar según la definición utilizada.

El Gobierno español, utilizando una definición más amplia de vivienda social y asequible, sitúa actualmente el parque en el 3,4%.

Sea cual sea la cifra que se utilice, la conclusión es difícil de discutir: España necesita mucho más alquiler social permanente.

No basta con anunciar ayudas al alquiler cada pocos años. Tampoco basta con poner límites temporales a determinados precios. Si una familia no puede pagar 1.000 euros mensuales por una vivienda, el Estado no puede solucionar indefinidamente el problema entregándole una parte de esos 1.000 euros. Porque si la oferta continúa siendo insuficiente, una parte de las ayudas puede terminar trasladándose nuevamente al precio.

Lo que hace falta es construir viviendas.

Muchas viviendas.

Y mantenerlas como vivienda social durante décadas.

Pero también hay que recuperar la confianza del propietario

Hay otra cuestión de la que se habla mucho menos: el pequeño propietario que tiene miedo de alquilar.

La legislación debe proteger al inquilino vulnerable, pero también tiene que ofrecer seguridad jurídica al propietario. Una persona que ha trabajado durante décadas para comprar un piso no debería tener la sensación de que alquilarlo puede convertirse en un problema difícil de resolver si el arrendatario deja de pagar.

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos permite determinadas garantías adicionales, pero establece límites: en los contratos ordinarios de vivienda de hasta cinco años —o siete si el arrendador es una persona jurídica— esas garantías adicionales no pueden superar dos mensualidades de renta.

Es legítimo preguntarse si el sistema actual proporciona suficiente seguridad a ambas partes.

Una reforma sensata debería buscar un equilibrio: protección efectiva para quien realmente la necesita, pero también procedimientos rápidos, claros y previsibles frente al impago deliberado.

El propietario no debería verse obligado a elegir entre dejar la vivienda vacía o asumir un riesgo que considera excesivo.

Porque una vivienda vacía tampoco ayuda a quien necesita alquilar.

El error de convertir la vivienda en una batalla entre pobres y propietarios

La solución tampoco consiste en presentar al propietario como enemigo del inquilino.

La mayoría de propietarios de viviendas no son grandes fondos internacionales. Hay familias que tienen un segundo piso, una vivienda heredada o unos ahorros invertidos en ladrillo.

Al mismo tiempo, la mayoría de inquilinos tampoco son enemigos del propietario. Son trabajadores, jubilados, jóvenes y familias que necesitan un lugar donde vivir.

El verdadero problema es que el mercado tiene una oferta insuficiente para una demanda creciente, mientras que el Estado dispone de un parque social demasiado pequeño para corregir esa situación.

Y cuando la oferta escasea, el precio termina subiendo.

Ceuta no debería desaparecer del debate

En este contexto tampoco debería ocurrir que la crisis de vivienda absorba completamente la atención política y mediática hasta hacer desaparecer otros problemas nacionales.

Ceuta tiene unas características demográficas, territoriales y migratorias muy diferentes de las de Madrid, Barcelona, Málaga o Alicante. La presión migratoria en una ciudad pequeña y fronteriza tiene consecuencias específicas que merecen ser discutidas con datos y sin consignas.

Una cosa no debería tapar la otra.

España puede hablar de vivienda y, al mismo tiempo, hablar de inmigración, de Ceuta, de turismo, de alquileres, de construcción y de seguridad jurídica.

De hecho, debería hacerlo.

Hay que construir, construir y construir

El Banco de España lleva años señalando que las medidas aisladas difícilmente resolverán un problema de esta magnitud. Para acercarse al parque público de alquiler de otros países europeos calculó que España necesitaría incorporar alrededor de 1,5 millones de viviendas adicionales al alquiler social.

Eso exige suelo, financiación, permisos, mano de obra y una estrategia de construcción sostenida durante muchos años.

También exige dejar de cambiar de política cada vez que cambia el Gobierno.

España necesita un gran pacto nacional de vivienda que establezca objetivos para diez, quince y veinte años: cuántas viviendas sociales se construirán, dónde se construirán, quién las gestionará y cómo se garantizará que sigan siendo sociales.

Y junto a ello una reforma de la legislación de alquiler que proteja simultáneamente al inquilino y al propietario.

La vivienda no se arregla con pancartas

Las manifestaciones pueden poner un problema encima de la mesa. Y la acampada de Sol ha conseguido que la vivienda vuelva a ocupar el centro de la conversación nacional. Pero ninguna pancarta puede construir un edificio.

Tampoco se solucionará el problema culpando exclusivamente a los inmigrantes, a los turistas, a los propietarios, a los fondos de inversión, a los gobiernos autonómicos o al Gobierno central.

El problema es mucho más complejo.

España ha permitido que la demanda de vivienda creciera durante años más deprisa que la oferta residencial disponible.

La población ha aumentado. Han aumentado los hogares. Ha aumentado el turismo. Parte del parque se ha desplazado hacia usos turísticos y temporales. Y la vivienda social continúa siendo escasa.

Por eso la respuesta tiene que ser igualmente amplia.

Más suelo disponible.

Más construcción.

Más vivienda social permanente.

Más vivienda de alquiler.

Un tratamiento específico para las zonas turísticas tensionadas.

Una política migratoria compatible con la capacidad real de acogida de cada territorio.

Y una ley de arrendamientos que dé seguridad tanto al que alquila como al que pone su vivienda en alquiler.

Porque mientras no se construyan suficientes viviendas sociales y no se consiga un mercado del alquiler equilibrado y jurídicamente seguro, España seguirá dando vueltas alrededor del mismo problema.

Y mientras los políticos discuten quién tiene la culpa, miles de españoles seguirán preguntándose algo mucho más sencillo:

¿Dónde puedo vivir y cuánto tengo que pagar por ello?

Nota final: Mientras el conflicto de la Puerta del Sol continúa ocupando buena parte de la atención pública, Marruecos puede ver cómo el foco se aleja de Ceuta y de la difícil situación que atraviesa la ciudad.

Mientras tanto, Ceuta sigue soportando una fuerte presión migratoria. Según las cifras y estimaciones que se vienen manejando, alrededor de 10.000 inmigrantes en situación ilegal permanecen todavía en la ciudad tras aquella llegada masiva que muchos consideramos consecuencia de una estrategia de presión orquestada y ejercida por Marruecos.

Pero la cuestión de fondo sigue sin resolverse: ¿quién debe asumir la responsabilidad de estas personas y de las consecuencias sociales, económicas y humanitarias derivadas de su llegada? Ceuta necesita una respuesta que vaya más allá de dejar pasar el tiempo mientras la ciudad afronta prácticamente en solitario un problema que tiene también una clara dimensión internacional.

Y hay otra pregunta que resulta inevitable: si Marruecos organizó, permitió o facilitó la salida de estas personas hacia Ceuta, ¿por qué no está asumiendo ahora una mayor responsabilidad en su atención y manutención, especialmente en cuestiones básicas como alimentación, ropa y alojamiento?

La situación está generando en Ceuta una sensación creciente de abandono por parte del Estado español. Y, al mismo tiempo, está provocando un aumento de la población de origen marroquí en una ciudad cuya composición demográfica tiene una importancia estratégica evidente.

Por eso, más allá de la emergencia inmediata, España debería preguntarse qué consecuencias puede tener esta situación a medio y largo plazo y si, detrás de las repetidas crisis migratorias que parecen no tener fin, existe también una estrategia por parte de Marruecos destinada a modificar progresivamente la realidad demográfica de Ceuta y Melilla buscando desde el Gobierno marroquí la toma por la fuerza de ambas ciudades con mayoría musulmana. Algo parecido a la Marcha Verde se podría repetir en Ceuta y Melilla si España no se enfrenta duramente al Reino alauita.